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麗江市住宅專項維修資金管理辦法
來源:麗江市住建局    發布者:    點擊:895次    日期: 2018-09-04

第一章  總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修,維護維修資金所有者的合法權益,依據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等有關法律法規規章的規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內商品住宅、老舊小區的管理、交存、使用和監督。

第三條 本辦法所稱的維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第二章 管  理

第四條 維修資金實行屬地化統一管理,堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房地產行政主管部門會同財政、國土資源、審計部門負責對本辦法的組織實施和監督工作。

縣(區)房地產行政主管部門負責本行政區域內維修資金的管理、交存、使用進行指導和監督工作。

市、縣(區)住建、財政、國土資源、發改、規劃、審計、監察等相關行政主管部門以及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處按照各自職責分工,共同做好本市住宅專項維修資金的相關管理工作。

第六條 縣(區) 房地產行政主管部門應當設立維修資金管理辦公室,開立本轄區住宅專項維修基金的專戶,配備專職人員負責日常收支、劃轉及使用監管等業務。

第七條 房地產行政主管部門應當建立維修資金使用管理業務網絡平臺,實現維修資金信息化、規范化管理,提高維修資金管理效率,并接受社會監督。不動產登記部門應積極配合、協同房地產行政主管部門對房產信息的及時補錄,共同維護維修資金使用管理業務網絡平臺的正常使用。

第八條 業主大會成立前,維修資金由房地產行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決議,選擇代行管理或者自行管理。沒有書面明確自行管理或代行管理的,視為由房地產行政主管部門代行管理。

第九條 業主大會成立后,業主決定自行管理的,應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下召開業主大會。經業主大會決議,業主自行管理維修資金的,業主委員會應當具備相應條件并向房地產行政主管部門提交以下材料審核備案:

(一)維修資金自行管理申請表;

(二)業主大會同意自行管理維修資金的表決結果;

(三)維修資金管理制度、方案;

(四)業主管理規約;

(五)房地產行政主管部門認為必要的其他材料。

第十條 業主選擇自行管理的,維修資金代管部門應當按照國家規定將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。

縣(區)房地產行政主管部門對業主大會開立的專項維修資金帳戶以及資金使用進行監督。

第十一條 業主大會成立后決定自主管理維修資金的,應當按照下列規定辦理維修資金帳目移交手續:

(一)為了便于全市維修資金管理系統的管理,業主大會應當委托所在地房地產行政主管部門確定的專戶管理銀行作為本物業管理區域內專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立專項維修資金帳戶,接受縣(區)房地產行政主管部門關于維修資金管理系統的統一管理。

開立專項維修資金帳戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

(二)業主委員會應當書面通知屬地縣(區)房地產行政主管部門。

(三)縣(區)房地產行政主管部門經審核符合條件的,應當在收到書面通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。

住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定,并報縣(區)房地產行政主管部門備案。

第十二條 物業管理區域的專項維修資金賬戶建立后,有下列情形之一的,建設單位或業主委員會應當到縣(區)房地產行政主管部門辦理專項維修資金賬戶的相關變更手續:

(一)物業管理區域名稱發生變動的;

(二)物業服務企業發生更換的;

(三)業主委員會主任、副主任發生更換的。

第三章 交存、續籌

第十三條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

(一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。籌集、使用和管理維修資金既是業主享有的共同權利,也是業主應盡的共同義務。業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

第十四條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%。市建設行政主管部門應當根據當地實際情況,合理確定并公布麗江市住宅建筑安裝工程每平方米造價,并根據具體情況適時調整。交存標準公布前應當報市發改委、財政局、審計局備案。

第十五條 各縣(區)房地產行政主管部門應當根據實際情況委托商業銀行作為開立住宅專項維修資金專戶,相關賬戶開立手續應嚴格按照同級財政部門相關規定執行。資金專戶下設房屋賬戶,房屋賬戶主要用于儲存業主交存的維修資金,按照物業管理區域設總賬,按房屋戶門號設分賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設帳,按房屋戶門號設分賬。

專戶管理銀行應當向住宅專項維修資金交存人出具由省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十六條 業主在辦理住宅交付使用手續前,應當一次性足額直接向專戶管理銀行交存首期住宅專項維修資金。對未按規定交存首期住宅專項維修資金的購房人,開發建設單位不得向其交付房屋。業主辦理不動產權登記時應當向不動產登記部門提供住宅專項維修資金交存票據,否則不予辦理不動產權登記。

開發建設單位或其他部門不得代收住宅專項維修資金。

第十七條 業主分戶帳面內的維修資金余額不足首期交存額30%的,應及時續交。

成立業主大會的,續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的,續交的具體管理辦法由縣(區)房地產行政主管部門會同同級財政部門制定。

第十八條 未建立專項維修資金賬戶或者專項維修資金續籌不足的,發生應分攤維修費用的,由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有房屋專有面積承擔費用。

第十九條 逐步推行老舊小區基本物業服務,妥善解決好老舊小區住宅共用部位和共用設施設備維修問題。物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處要引導逐步建立老舊小區基本物業服務保障機制,積極多方籌措資金,實施有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理等社會化、專業化的有償基本物業服務。

(一)穩步推進老舊小區住宅專項維修資金的補交工作。引導未建立住宅專項維修資金的老舊小區業主參照本辦法第十四條交存住宅專項維修資金。

(二)引導老舊小區的業主,將利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益轉入住宅專項維修資金進行管理使用,具體收益轉入比例由業主大會決定。

第四章 使用、分攤

第二十條 專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則

第二十一條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,任何個人或部門不得挪作他用。

第二十二條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的,開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。

第二十三條 住宅專項維修資金由縣(區)房地產行政主管部門代管期間,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業、業主委員會提出使用方案;沒有物業服務企業、業主委員會的,由相關業主提出使用方案。使用方案包括工程預算書、工程進度計劃、修繕涉及范圍內住宅專項維修資金交存情況及擬分攤情況說明。

(二)涉及小區內全體業主利益的公共設施設備及房屋的維修、更新、改造,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過,形成書面決議;

只涉及小區內單幢或幾幢建筑物房屋共有部位;部份共有設施設備維修、更新、改造的,經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占利害關系總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案后,形成書面決議。

也可以采用異議表決,持不同意意見的業主專有部分面積占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

(三)物業服務企業、業主委員會或者相關業主組織實施使用方案,應擇優選擇具有相應施工資質的單位;屬于《中華人民共和國招標投標法》規定的維修項目,應當通過招投標選擇施工單位。

因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

(四)將使用方案向涉及住宅專項維修資金列支范圍內的業主公示,公示時間不少于7日。

(五)物業服務企業、業主委員會或相關業主向縣(區)房地產行政主管部門提出申請并提供相關證明材料。證明材料包括:業主書面決議、工程預算書、維修資金交存情況及分攤情況說明、維修合同等。

縣(區)房地產行政主管部門受理申請并審核相關證明材料,作出審批決定。

(六)工程實施后,經縣(區)房地產行政主管部門或物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處組織物業服務企業、業主委員會(相關受益人代表)進行現場勘察、驗收審查。驗收審查合格后,物業服務企業、業主委員會或相關業主應將工程驗收及維修前后相關照片等資料、決算書及業主分攤維修資金情況進行公示,公示期不少于7天,公示期滿無異議后,向縣(區)房地產行政主管部門申請撥付維修費用。

(七)縣(區)房地產行政主管部門審核同意后5個工作日內,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

(八)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業、業主委員會或相關業主提出使用方案。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業主大會依法通過使用方案;

(三)物業服務企業、業主委員會或相關業主組織實施使用方案;

(四)業主委員會或業主大會委托的相關業主代表以及物業服務企業等確認維修項目驗收合格;并向業主公布資金使用、分攤情況;

(五)物業服務企業或相關業主持有關材料向業主委員會書面提出列支住宅專項維修資金申請;

(六)業主委員會依據使用方案審核同意,并報縣(區)房地產行政主管部門備案;縣(區)房地產行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;

(七)業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

(八)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十五條 維修資金的應急使用:發生下列危及房屋使用安全等緊急情況,需要立即對公用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的,有下列情形之一的,可啟用住宅專項維修資金應急使用的范圍。

(一)屋頂、墻體滲漏;

(二)因線路故障而引起停電或者漏電;

(三)因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水;

(四)落水管嚴重堵塞、水盤等設備漏水、排水管道爆裂、地下車庫雨水倒灌等;

(五)樓地板、扶梯踏板斷裂,公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;

(六)樓體外立面涂飾層有脫落危險的;

(七)電梯發生危及人身安全的故障;

(八)消防設施出現功能障礙;

(九)安全監控設施出現故障,不能運行;

(十)其他住宅共用部分和共用設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。

第二十六條 住宅專項維修資金由縣(區)房地產行政主管部門代管期間,發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定使用列支住宅專項維修資金:

(一)發生危及房屋安全等緊急情況時,由業主委員會(相關業主)或物業服務企業向縣(區)房地產行政主管部門直接申請,經核實按照本辦法第二十三條第五項、第六項、第七項、第八項的規定辦理。

(二)經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋的,或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情況,縣(區)房地產行政主管部門應當督促業主和業主委員會限期維修;逾期不維修的,縣(區)房地產行政主管部門或物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織代為維修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;沒有繳存維修資金的,費用由房屋所有人承擔。

(三)應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的,還應當由相應主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明。

第二十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的,發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照業主大會依法通過的緊急使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等執行。

第二十八條 明確住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤原則。

(一)單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修,由單幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。

(二)單幢房屋涉及一個單元的維修,由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤,涉及兩個或者兩個以上單元的維修,由兩個或者兩個以上單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由該樓層全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。

(三)單幢房屋涉及室內共用墻體結構的維修(包括因結構需要而涉及相鄰部位的維修),由兩側業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

(四)單幢房屋涉及室內毗連共用樓板結構的維修(包括因結構需要而涉及相鄰部位的維修)由毗連層上下業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

(五)單幢房屋涉及外墻面的維修,由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

(六)單幢房屋日常不上人活動的屋面維修,由維修涉及范圍垂直庇護范圍下各層業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

(七)單幢房屋日常可上人活動的屋面(包括屋面護欄)維修,如為各層所共用,由維修涉及范圍庇護下各層所共用業主,按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤;如僅為若干層業主共用,由使用層業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

(八)單幢房屋基礎的維修,由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

(九)與房屋結構相連的汽車車庫(位)的維修費用,如涉及房屋基礎結構的,按本條第八項規定進行分攤:其他性質的維修由車庫(位)共用關系的業主按照各自擁有的份額分攤。

(十)物業管理區域內共用設施設備的維修和更新、改造費用,由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤;其中,屬于一個或者兩個以上物業管理區域的公共設施設備的維修和更新、改造費用,由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第二十九條 業主對分攤、承擔維修費用有分歧的,應當通過協商、協調解決;協商、協調不成的,依法向人民法院起訴。

第三十條 下列費用不得從維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的鑒定、修復費用。

(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

(五)依據法律法規不得從維修資金中列支的其他費用。

第五章 監督、管理

第三十一條 努力實現住宅專項維修資金的保值增值。縣(區)房地產行政主管部門在保證住宅專項維修資金正常使用和安全的情況下,可依法通過組合存款等方式對住宅專項維修資金進行合理運作,實現增值保值。

第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

(一)住宅專項維修資金的存儲利息;

(二)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益;但業主大會另有決定的除外;

(三)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第三十三條 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十四條 縣(區)房地產行政主管部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主公布下列情況:

(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業主住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的,可以要求復核。

第三十五條 專戶管理銀行應當每年至少一次向縣(區)房地產行政主管部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

縣(區)房地產行政主管部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十六條 房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第三十七條 住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部門的有關規定執行,接受財政部門的監督檢查。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理、會計核算制度、票據使用情況的監督和管理。

第三十八條 違反本辦法相關條款的按建設部、財政部165號《住宅專項維修資金管理辦法》規定執行。

第六章 附 則

第三十九條  維修資金交存標準新老辦法過渡執行時限要求:2018年1月1日前核發商品房預售許可證的,商品房在銷售時,購房者應當按原《麗江市商品住宅維修基金管理暫行辦法》(麗建〔2005〕公字第01號)規定交存住宅專項維修資金。

2018年1月1日后核發商品房預售許可證的,且尚未交存住宅專項維修資金的,住宅專項維修資金交存按本規定執行。

第四十條 出售公有住房的、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督按建設部、財政部165號《住宅專項維修資金管理辦法》執行。

保障性住房實行維修資金制度,按照《云南省公共租賃住房出租出售征收使用管理暫行辦法》云財綜〔2014〕16號第十五條執行。

第四十一條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

第四十二條 國家法律、法規、規章對住宅專項維修資金管理另有規定的,從其規定。

第四十三條 本辦法自2018年1月1日起施行,有效期至2022年12月31日。本辦法施行之日起,原麗江市城市規劃與建設委員會、麗江市財政局下發的《麗江市商品住宅維修基金管理暫行辦法》(麗建〔2005〕公字第01號)同時廢止。



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