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商品房銷售面積
來源:玉龍縣房產管理所    發布者:    點擊:1642次    日期: 2015-09-24

    商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。

銷售者銷售商品房,必須明示商品房的銷售面積,并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房,各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

1、套內建筑面積

商品房的套內建筑面積是指成套商品房(單元房)的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積,完全屬于買房人個人私有;與套內使用面積相比,更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。

套內建筑面積的計算公式為:套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

2、套內使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積,按以下規定計算:

1)套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和;

2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;

3)不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;

4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

3、套內墻體面積

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為:

1)共用墻包括各套之間的分隔封墻,套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

4、套內陽臺建筑面積

按照《建筑面積計算規則》的規定,套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

其中:

1)原設計的封閉式陽臺,按其外圍水平投影面積計算建筑面積;

2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積;

3)凹陽臺按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計算建筑面積;

4)半挑半凹陽臺,挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積,凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

5、公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積,則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積,為每戶分攤公用建筑面積之和。

公用建筑面積由兩部分組成:

1)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房;

2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積(如地下車庫、倉庫、人防工程等)

另外,購房人所受益的其他非經營性用房,需要進行分攤的,要在銷(預)售合同中寫明房屋名稱,需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括什么?

倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋,以及為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房不計入公用建筑面積。

6、分攤的公用建筑面積如何計算

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》規定,各套(單元)分攤的公用建筑面積計算公式如下:

分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積Ⅹ公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間(如租售的地下室、車棚、人防工程地下室)的建筑面積

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

7、公攤面積多大為宜

公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積過大,勢必降低房屋的性價比;過小,則影響居住的舒適度。那么,公攤面積多大才適宜呢?一般來說,塔樓的公攤面積要大于板樓的公攤面積。實踐中,塔樓的公攤系數一般在0.18~0.26之間,而板樓的公攤系數則在0.14~0.16之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。



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